【中金不动产与空间服务】江浙皖楼市：整体冲高回落，部分板块亮点延续

【中金不动产与空间服务】江浙皖楼市：整体冲高回落，部分板块亮点延续

我们近期调研了合肥、徐州、南京、无锡、绍兴、杭州的楼市情况。

4月景气度边际下滑，城市间分化延续。我们到访楼盘2-3月到访、成交同环比均有脉冲式增长，主要系积压需求集中释放、政策效用逐渐显现及返乡置业的合力作用；进入4月后，案场人员均反馈市场热度出现回落，部分项目成交环比跌幅近5成。从城市维度看，宁杭庐等高能级城市4月虽有回调，但周均成交面积仍超出2022全年均值20%以上（无锡改善程度略低于上述三城）；徐州3月市场已出现降温，4月继续回落；诸暨、江阴等县级市整体回暖周期偏短、强度亦有限。我们预计后续长三角都市圈内强二线、普通二线及三四线城市（包括县级市）间复苏仍存分化，建议持续观察景气度变化趋势。

预期偏弱、折扣收回、新增供应不足等多重因素致景气度下滑。4月市场景气度下滑除正常季节性回调因素外，我们认为核心因素在于居民对经济、收入及房价上涨的预期仍偏弱；此外，部分楼盘在一季度末对此前折扣进行收回、叠加利率继续下调的预期，进一步加重了意向购房人群的持币观望情绪。除需求端掣肘外，4月主要城市新增供应不足、库存续销偏多亦是成交量下滑的重要影响因素，如我们到访的部分项目反馈一季度新推中适销对路的产品已基本去化完毕，剩余面积段、总价或位置存在瑕疵的产品则具一定续销难度，致使4月销售表现不佳。

核心板块仍维持较高韧性。尽管城市整体热度有所下滑，但部分核心板块需求仍然坚挺，包括合肥滨湖区、无锡太湖新城、绍兴上虞区、杭州上城区等，如我们到访的位于杭州上城区的某改善型项目4月首开中签率仅10%，且据案场人员反馈，同地段的其余产品均录得相似的销售表现。我们调研显示此类“亮点”板块主要受益于价格倒挂、库存偏低、产业基础坚实或土地供应节制等因素，同时改善型产品占比较高也使得对应板块内需求释放受到收入及经济预期的压制更小。

长三角重点城市土地市场率先回暖。年初至今长三角土地市场保持了较高热度，合肥/杭州/苏州/南京/宁波首轮溢价率分别达14.3%/9.3%/7.5%/ 8.2%/10.5%，较2022年均有上浮（2022年末轮溢价率分别为9.3%/ 8.4%/0.9%/0.0%/10.1%）；无锡首轮土拍虽均以底价成交，但地块质量与起拍价设定边际均有提升。我们认为长三角作为全国基本面最优的都市圈之一，在房企投资趋向聚焦的背景下具备较强吸引力，随着宁苏杭等去化快、韧性足的城市的优质地块持续入市，我们预计区域土地市场热度有望维持在当前水平、并为当地房地产市场提供预期与情绪支撑。